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日本投资新机遇

发布时间:2019-08-15 16:58:16

时间:2018-12-19 

远低国内的房价、相当客观的租售比让日本房产投资在近年持续火热,在不少投资者普遍都只青睐首都东京的同时,已经有人悄悄的转向了日本另一大城市:大阪。

 

大阪为何值得投资?

旅游增长迅猛,潜在投资群体暴增

其实,整个日本近年来的发展很大程度上来自于蓬勃的旅游产业的助益,这其中,对大阪的作用尤为明显。

2016年,到访大阪的外国游客人数达到1000万,过去5年内增长了 6 %,相比之下,全日本接待外国游客的数量同期增长了118%。

根据大阪观光局的数据显示,2017年上半年访问大阪的外国游客数量就达到了5 0万人次,再创新高。

2017年底,美国信用卡公司Mastercard发表了 2017年度世界游客到访城市排行榜 。榜单显示,从各旅游城市的游客增长率来看,大阪位居首位。

 

 

2016年访问大阪的游客人数大幅增长,更多韩国和香港游客到访大阪而不是东京

暴增的旅游群体为大阪的房产行业源源不绝地注入新鲜血液,随着游客的增长,大阪的潜在购房投资人群也在不断扩大。今年十一黄金周时期,国内就有曾报道称,如今国人涌入日本的理由已经不再是旅游那么简单,还有大批的投资者趁着假期拿着钱杀到日本,尤其是大阪,不为别的,就是为了买房。

大阪众多的旅游热门景点也为拉动当地的现金流发展做出了很大贡献。以著名的心斋桥为例,2017年 月至8月,大丸百货(Daimaru)心斋桥店销售了价值110亿日元(约合9800万美元)的免税商品,占该店销售收入的28%,超过了大丸百货在日本的其他14家门店免税商品销售额的总和。

 

2025年世博会、亚洲未来最大赌城双重助益

就在不久前,大阪刚刚成为新晋的 世博城市 ,将举2025年的世博会。消息公布之时,不仅整个日本举国欢腾,投资者们也是 眼前一亮 ,世博会对拉动城市投资的作用不言而喻,无论是曾经的上海奇迹,还是虽然2年后才举办但已经开始起飞的迪拜,都昭示着其无可比拟的投资含金量。

可大阪的野心绝不仅于此,就在2025年将在大阪举办的世博会的前一年,2024年,大阪赌城即将建成,为日本又添旅游热门,届时,日本将成为全年无淡季的旅游大国。

放眼整个亚洲,能够合法进行博彩经营的国家寥寥无几,而日本,这个原本与赌城八竿子打不着的国家,因为大阪赌城计划的通过,将有望取代澳门,成为亚洲最大赌城,为日本的经济创造 奇迹 。

 

东京房价的60%,一套换两套,租售比可观

相比东京的热度不减,房价开始起高。一些房地产开发商开始把方向转向相对便宜、未来价格看涨的大阪。

现阶段,大阪的平均房价约为东京的60%,东京一套房的价格甚至可以在大阪投资两套,从投资角度考虑,有一定的风险分散作用。

从租售比角度来看,大阪甚至略高东京一筹:

 

 

东京作为日本首都,全球第三大城市,房价走高也是情理之中,在此情况之下,房租也是稳居日本首位,最核心区域的房租在8-9.7万日元(4900-5940人民币)/月左右。而大阪最核心区域中央区的房租在5.5-6万日元( 70- 700)/月,但我们要知道的是,大阪的房价实则远低于东京,因此,若提及租售比,东京实际回报率在5-6%,而大阪是7-8%。所以如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话,大阪是个不错的选择。

 

日元处于历史地位,购入日元资产好时机

 

日元兑人民币汇率

 

随着全球经济的不稳定因素不断增强,投资者在进行分散投资的时候最关注的重点之一就是汇率的浮动,低汇抄底不但能够锁定价格地点,还能够保证未来收益的最大化。

这一年来人民币在全球范围内的表现虽然差强人意,但是兑日元却利好不断,现阶段维持在0.61左右,依旧处于历史的地位,是买入的良机。

 

大阪房产投资的 黄金区域 是哪里?

 

 

 

大阪房产投资的 黄金区域 实际上也是地位里位置上的核心:以中央区为核心轴展开的包括周边的北区、浪速区和西区、天王寺区。尤其是中央区,使整个大阪政治、商业、金融的核心。

 

 

大阪轨道交通图,红线和绿线交汇圈为大阪商业最活跃区域

同东京港区一样,集名企、购物圈、美景等于一体的好地方,就是大阪的中央区。大阪城天守阁、心斋桥、道頓堀、难波神社等人气景点均在中央区,这里从早到晚都有熙熙攘攘的市民和游客,大阪著名难波商圈也在此区域。

除了商业的发达,中央区还汇集了一众政府部门和大型企业的总部。包括政府办公室、税务总局办公室、大阪警察总部,以及三菱制药、乐敦制药、日本人寿保险等大型企业的总部均汇集于此。无论是交通、生活,还是商业、工作,中央区绝对是居住在大阪的不二之选,房产投资也是同样的道理。

 

何种房产投资性价比最高?

对日本房产投资有所了解的人都知道,日本目前的二手房市场中最受欢迎的户型之一,就是所谓的 单身公寓 ,这是由整个日本的国情和大阪当地的实际情况决定的。

日本公寓根据户型及大小分为很多不同的类型,常见的户型包括1K、2LDK、 LDK等。其中,户型是1R的,就是我们通常所说的单身公寓,日本人称之为ONEROOM。

 

 

日本单身公寓内部

随着日本少子化、人口老龄化的问题日益加重,东京地区的单身人口数量持续上涨,单身公寓的需求量也随之增高。而且单身公寓的租户只有一个人,只要周边环境和房间状况让客人满意,通常很快就能做出决定。

据房地产商的内部资料显示:单身公寓的租户退租,一般在1个月以内可以找到新的租户。

总体来说,作为投资产品,单身公寓具备 回报率高、租期稳定、易于周转 等特点。

 

大阪各区单身率统计

 

数据显示,大阪整体的单身率较高(以是否结婚为评判依据,大阪也有许多情侣共同入住在单身公寓内),并且,核心区域中央区的单身率高达65.8%,市场需求极大。对于投资者来说,投资单身公寓不但资金投入低,而且出租前景十分有保障,毕竟大阪过800万的人口中有近一半的单身公寓需求,租售比也十分可观。

 

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