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收紧房贷显示楼市风险加大

发布时间:2019-10-12 23:45:39

收紧房贷显示楼市风险加大

近期,北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以"额度用尽"为由暂停房贷业务,一些银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,而且房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

什么原因,造成银行收紧房贷的呢?

原因一:银行半年用光了全年房贷额度。现在的状况是,各大银行并非不想贷款,而是叹息自己没额度了。央行金融统计数据显示,上半年住户中长期贷款增加1.23万亿元,基本维持在每月2000亿元左右规模。央行的金融机构贷款投向统计也显示,上半年末个人房贷余额为9.07万亿元,整个上半年增加9628亿元。

再看看2012年的数据。2012年全年住户中长期贷款增加1.33万亿元,按月增量仅超过1000亿元。贷款投向统计则显示,2012年末个人房贷余额为8.1万亿元,全年增加9610亿元。

二者一比,不难知晓今年上半年个人房贷已经消耗了去年全年的规模。即便今年银行业规划个人房贷额度有所增加,但7月份和8月份又是月均接近2000亿元的规模。这就难怪从9月初开始,国内银行的房贷额度全线告急了。

原因二:房贷业务已"不划算"。利率"市场化"趋势导致房贷业务"不划算"。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化,但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相"市场化"。这一趋势让原来"旱涝保收"的房贷业务变成了微利甚至赔钱的买卖,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打七折则为4.585%;从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱,就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

在目前中国市场资金成本开始攀升和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已经成为银行的"鸡肋"产品:提高房贷利率,市场无法承受;不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。在权衡利弊之下,银行业对"鸡肋"产品的个人房贷采取"冷处理"是明智之选。

原因三:"断供"和"鬼城"致使房贷风控上升。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房"断供"。温州市银监局其提供的数据显示,至今年7月,温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款。

与此同时,以鄂尔多斯、常州、贵州等三四线城市为样本的"鬼城"现象,正在不断增加新的案例,银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。

事实上,即使除投资和投机性需求外的所谓"刚需",也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种:一方面是担心房价持续上涨,越往后越无力改善需求;另一个是担心通货膨胀,由于国内资金保值避险渠道匮乏,所以价格"持续上涨"的房产就成了最好的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期,则会"刚需"不刚--即使居住型需求也会改买为租,居民会选择把资金投向更有价值的领域。

鉴于银行房贷的全面收紧,一线城市房价飙升已是无根之水,在今年最后的四季度,国内一线城市房价呈现滞胀局面将是大概率事件,楼市风险已经到达临界之点。

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